ВОПРОС-ОТВЕТ. Есть ли выгода в непосредственном управлении домом

О плюсах и минусах непосредственного управления многоквартирным домом разбираемся вместе с республиканским Управлением госстройжилнадзора.

Жилищный кодекс РФ предлагает жильцам три формы управления домом. Традиционными являются выбор управляющей организации и товарищества собственников жилья либо кооператива. И наконец, третья форма предполагает непосредственное управление самими собственниками квартир. Если первые два способа достаточно распространены, то с подводными камнями непосредственного управления жильцы многоквартирных домов только начали сталкиваться.  

Условия непосредственного управления 

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Непосредственное управление возможно только в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).  

Для оперативного решения вопросов, от имени собственников многоквартирного дома в работе с третьими лицами (ресурсоснабжающие, подрядные организации и др.) вправе действовать один из собственников помещений в нем или иное лицо, имеющее соответствующие полномочия. 

Плюсы и минусы 

Непосредственное управление многоквартирным домом имеет свои плюсы и минусы. Попробуем разобраться. 

К преимуществам данного способа управления домом можно отнести то, что каждый собственник индивидуально заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями (за свет, газ, холодную и горячую воду, отопление и др.) и не несет ответственности за долги по оплате коммунальных услуг своих соседей или управляющей организации.  

Также из достоинств можно отметить отсутствие расходов на содержание управленческого аппарата, возможность направления денежных средств собственников, предназначенных на содержание и ремонт общедомового имущества только на нужды их дома, без применения “метода общего котла», при котором средства одного многоквартирного дома могут пойти на ремонт другого. 

Техническое обслуживание дома и общего имущества может вестись силами самих жильцов либо подрядными организациями привлекаемые на постоянной или краткосрочной основе, что должно позволить снизить расходы на содержание дома. 

«В реальности ситуация во многом другая. В большинстве своем, дома, расторгнув договор с управляющей компанией и поменяв способ управления на непосредственный, затем заключают договор подряда на обслуживание с прежней управляющей компанией, — говорит руководитель Управления государственного строительного и жилищного надзора РС(Я) Павел Аргунов. – При этом сумма оплаты за содержание и техническое обслуживание особо не уменьшается, а ответственность управляющая компания-подрядчик несет только за те работы и услуги, которые указаны в договоре».  

Подводные камни  

Как отметил Павел Аргунов, собственники заблуждаются, предполагая, что подрядчики будут нести такую же ответственность, что несла управляющая организация. Так, в соответствии с жилищным законодательством управляющие организации несут ответственность даже за те работы, которые не прописаны в договоре, а также при наличии задолженности собственников по оплате за содержание и ремонт жилья. 

В случае непосредственного управления, подрядная организация выполнит работы только на виды работ, которые оговорены в договоре и на сумму, которая была собрана с жильцов. Кроме того, при заключении собственниками договоров по выполнению работ аварийно-диспетчерской службы и обслуживанию внутридомового и внутриквартирного газового оборудования, надзор и контроль соответствующих органов за специализированными организациями не ведется. Также, обслуживающие организации уходят из-под лицензионного контроля. То есть всю ответственность за своевременное исполнение многочисленных законов, правил, постановлений несут сами собственники. 

Из минусов непосредственного управления стоит отметить возможную низкую эффективность управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, пробелы в законодательстве, касающиеся условий договора, форм контроля, периодичности и отчетности по вопросам обслуживание общего имущества дома. 

Таким образом, напрашивается вывод, кому выгодна смена способа управления домом на непосредственный — населению или управляющей компании? Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление, необходимо взвесить все плюсы и минусы перехода. 

Справочно: на территории ГО «город Якутск» в 1672 многоквартирных домах собственниками помещений выбран непосредственный способ управления. 

Источник: Пресс-служба Управления госстройжилнадзора РС(Я)