Как государство обезопасило дольщиков

Проблема обманутых дольщиков затронула многие регионы страны. По словам главы Минстроя России Владимира Якушева, сегодня в России насчитывается более 31 тысячи пострадавших граждан. Генпрокуратура приводит другие цифры — по их данным, реальное число россиян, пострадавших при долевом строительстве, перевалило уже за 40 тысяч. Надеясь уберечь граждан от недобросовестных подрядчиков, государство разработало целый пакет изменений в системе долевого строительства, которые вступили в силу с 1 июля 2018 года. Разбираемся, что это за перемены и чем они полезны рядовым людям.

В Якутске сегодня, по словам руководителя Управления государственного строительного и жилищного надзора РС(Я) Натальи Чусовской, также есть проблемные долгострои. Всего таких объектов девять: шесть из них в Чурапче – это четырехквартирные дома, в Якутске объект  второй очереди ООО «Северная  строительная компания» по Каландаришвили и три дома в микрорайоне Ильинка ООО «Черов и К».

Всего же, по данным Центробанка, каждый третий выданный в Якутии ипотечный кредит — это кредит по договорам долевого участия. Получается, сегодня в группе риска находятся свыше 3 тысяч якутян.

Какие требования предъявляются к застройщикам

Изменения в законодательство о долевом строительстве, ужесточающие требования к застройщикам в целях защиты прав граждан, были внесены еще в прошлом году, но в силу они вступили с 1 июля этого года.

По новым правилам компания-застройщик, чтобы строить с привлечением средств граждан, должна работать в отрасли не меньше 3 лет, иметь разрешения на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м. и иметь экспертизу проектной документации. Компания-строитель может возводить только жилые дома, иная деятельность запрещена. И еще один немаловажный факт: на своем расчетном счете застройщик должен иметь сумму не менее 10 % от стоимости всего объекта строительства.

«Осуществлять строительство объектов застройщики смогут только по одному разрешению на строительство. Не закончив один объект строительства, приступать к строительству  второго объекта они не смогут, — рассказывает  Наталья Чусовская. — На сегодня в Управление государственного строительного и жилищного надзора республики застройщики с заявлением о переходе на новый формат работы не обращались. Пока все работают по выданным ранее разрешениям, по закону это допустимо».

Специальные счета

Абсолютно все застройщики до 1 сентября 2018 г. должны открыть специальные счета по каждому объекту, который они строят. Именно на эти счета участники долевого строительства и будут переводить деньги. По ним банки смогут контролировать целевое использование вложенных людьми средств. Все расчеты теперь будут производиться только в безналичной форме.

Такой механизм будет работать до 1 июля 2019 года, потом деньги дольщиков можно будет использовать только с применением специальных эскроу-счетов. На таких банковских счетах переданные дольщиком деньги будут храниться до окончания строительства дома. Застройщик получит их только после того, как передаст дольщику квартиру.

Кто страхует деньги людей

С осени прошлого года в России начала работу публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», которая будет обеспечивать страхование долевых взносов россиян, уплаченных в этот Фонд. Если по каким бы то ни было причинам стройка остановится, именно этот Фонд берет на себя обязательства по завершению строительства. Кроме того Фонд будет нести все страховые обязательства с максимальной суммой страхового покрытия в 10 млн. руб. Таким образом государство планирует полностью исключить все долгострои и замороженные стройки, исключить возможность появления проблемных объектов и пострадавших граждан.

По оценкам экспертов, есть вероятность сокращения числа застройщиков по итогам нововведений, однако обеспечение защиты прав россиян, вложивших свои денежные средства в строительство, в данном случае важнее.

Как это отразится на ценах на недвижимость?

Предъявление новых требований к застройщикам, по мнению местных риэлторов, не только приведет к удорожанию стоимости квадратного метра в новостройках, как это уже было при введении механизма добровольного страхования ответственности застройщиков в пользу граждан, инвестирующих в долевое строительство (когда цена за квадрат в среднем выросла на 5-10 процентов), но и в целом сократит количество строящихся объектов и количество сдаваемых квадратных метров жилья.

Во-первых, строить многоквартирные дома на свои собственные средства смогут не все застройщики Якутии, останется только несколько крупных организаций, остальные просто уйдут с рынка. Во-вторых, привлечение банковских кредитов для строительства не будет являться панацеей — получить заемные средства смогут не все, а те, кто сумеет договориться, проценты по кредитам неминуемо будет закладывать в цену квадратного метра жилья. В-третьих, очередность в возведении объектов ещё более замедлит строительство.

В общем, делают вывод риэлторы, строить жилье будут меньше, а цена за квадратный метр станет выше. Ситуацию может не спасти даже удешевление ипотеки: из-за отсутствия свободных денежных средств все больше граждан покупают квартиры без первоначального взноса, тем самым взваливая на себя полную стоимость кредита и процентов по нему.

Сегодня правительство страны разрабатывает меры по предотвращению увеличения стоимости квадратного метра. Рассматриваются предложения по компенсации части расходов, которые понес застройщик (к примеру, на техническое присоединение, на приобретение земельного участка и т.д.). Однако пока конкретных предложений нет.

Риэлторы успокаивают якутян: прочувствовать на себе всю силу нововведений как застройщики, так и покупатели недвижимости смогут не ранее чем через 2-3 года: строительные организации сегодня работают по уже полученным разрешениям. Так что если вы хотите покупать квартиру, делать это лучше именно сейчас.