Мэрия или суд: Где решать земельные споры

Что делать, если вы вдруг обнаружили, что ваш земельный участок, на котором давным-давно построен частный дом, относится к землям рекреации или, того хуже, распадается на две территориальные зоны? Куда обращаться за разъяснениями — в суд или в мэрию? ЯСИА разбирается в плюсах и минусах каждого из вариантов. 

---

Не так давно семья К., проживающая в Якутске не один год и арендующая земельный участок, обнаружила, что их земля относится сразу к двум территориальным зонам, одна из которых — зона улично-дорожной сети. Это было официально закреплено в Правилах землепользования и застройки ГО «город Якутск».

Перед владельцами земли встал вопрос — что делать? Ведь по закону каждый земельный участок должен быть отнесен только к одной территориальной зоне. И подобное «недоразумение» грозило огромными проблемами, начиная с невозможности совершить сделки по отчуждению имущества и заканчивая риском остаться без половины участка, «изъятой» из-за несоответствия вида разрешенного использования.

Владельцы участка посчитали, что в данном случае нарушены их права, и обратились в суд, требуя признать недействующими отдельные положения Правил землепользования и застройки города.

Из сообщения пресс-службы прокуратуры РС(Я): Верховный суд республики рассмотрел заявление граждан о признании недействующими отдельных положений Правил землепользования и застройки ГО «город Якутск». Заявление поддержала в суде прокуратура республики. Согласно закону, для  каждого земельного участка может быть установлена только одна территориальная зона – например, жилая, производственная и прочие. Но арендаторы земельного участка обнаружили, что по Правилам землепользования и застройки Якутска для их участка установлены две территориальные зоны. Решением суда требования заявителей были удовлетворены. 

Вообще обращение в суд остается достаточно популярной мерой защиты своих прав у якутян. Всего в 2017 году районными и городскими судами республики было рассмотрено 700 дел по спорам, возникающим из земельных правоотношений, что составляет 16,7% от общего количества дел.

Если вы решились отстаивать свои права в суде, важнее всего определить, чего именно вы хотите добиться, и правильно сформулировать требования. Если решение суда будет вынесено в вашу пользу, на его основании в правоустанавливающие документы будут внесены необходимые изменения.

Однако вам нужно учесть, что все судебные хлопоты лягут на ваши плечи и, в случае проигрыша, к ним добавятся также судебные издержки.

 А что делать, если проблема не так очевидна? Например, если вы сами сомневаетесь — — стоит ли менять целевое назначение земельного участка? Действительно ли зонирование — неправильно? Или ваш участок угодил под многоэтажную застройку, и в скором времени вы станете владельцем квартиры в многоэтажке?

В этом случае главный архитектор Якутска Ирина Алексеева советует обращаться напрямую в Управление архитектуры и градостроительной политики. Окружная администрация действует в рамках Градостроительного кодекса. Границы участков и вид разрешенного использования земли определяются проектами межевания и правилами землепользования. Однако главный архитектор не отрицает, что иногда при формировании участков случались технические ошибки. Мэрия в настоящее время и по заявлениям граждан, и самостоятельно приводит территориальные зоны участков в соответствие с требованиями законодательства. Для граждан это делается бесплатно, а для коммерческих предприятий — за их счет.

Заявления о внесении изменений в Правила землепользования и застройки или об изменении проектов планировки/проектов межевания земельных участков можно подать в Управление архитектуры по адресу: г. Якутск, ул. Октябрьская, 20/1. Рассматривает такие заявления Комиссия по внесению изменений в Правила землепользования и застройки Якутска под председательством первого заместителя мэра Сергея Игнатенко.

«Изменение правил землепользования возможно, если такие изменения соответствуют стратегии развития, — рассказала Ирина Алексеева —  Но город должен развиваться по плану. Нельзя переводить участок в ИЖС, если город не запланировал в этом месте строительства социальных объектов, дорог, инфраструктуры. В прошлом году вышло представление Генпрокуратуры о том, что в Правила землепользования и застройки нельзя вносить изменения, не соответствующие Генеральному плану. Не соответствие генплану или планировочные ограничения (например, нахождение участка в охранной зоне, лесном массиве) являются основаниями для отказа заявителям». 

Кстати, проверить, а в правильной ли зоне находится ваш участок, можно на городском геопортале. По адресу http://map.yakadm.ru любой владелец земли может проверить границы своего участка и вид разрешенного использования. Также в общем доступе находятся сведения по земельным аукционам, рекламным конструкциям, разрешениям на строительство и ввода в эксплуатацию.