Аналитики Домклик выяснили, как менялись цены на жильё за 6 месяцев 2023 года

Эксперты Домклик Сбера рассмотрели динамику изменения стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках жилья в крупнейших субъектах РФ и выяснили, как изменились цены на новостройки и «вторичку» за шесть месяцев 2023 года. Чтобы разобраться в причинах таких изменений, аналитики сделали подробный разбор динамики стоимости квадратного метра для субъектов РФ, лидирующих по количеству сделок.

Изменение медианной стоимости квадратного метра (%) с января 2023 года. Данные по ипотечным сделкам Сбера. В исследовании рассматривались регионы с достаточным количеством ипотечных сделок Сбера для анализа (не менее 50), поэтому некоторых субъектов нет на картеФото: Домклик Сбера

Сравнение данных за январь и июнь 2023 года показало, что в большинстве регионов стоимость квадратного метра в новостройках незначительно увеличилась — в пределах 5%.

Чтобы разобраться в причинах таких изменений, эксперты проанализировали динамику стоимости первичной недвижимости на примере пяти регионов, лидирующих по количеству выдач в первом полугодии:

Динамика стоимости первичной недвижимости на примере пяти регионов, лидирующих по количеству выдач в первом полугодииФото: Домклик Сбера

В начале 2023 года аналитики продолжили наблюдать последствия повышенного спроса, вызванного множеством заявлений о прекращении действия льготной ипотеки и ограничении субсидирования со стороны застройщиков. Напомним, что в большинстве крупнейших регионов в последние месяцы 2022 года отмечался рост цен на новостройки. Так, продавцы первичной недвижимости стремились обезопасить себя и извлечь максимальную выгоду из образовавшегося всплеска покупательской активности.

В Москве, Санкт-Петербурге, Московской области спрос вырос ненадолго — уже к февралю он упал до уровня начала IV квартала 2022 года и ниже. Однако в ряде регионов (например, в Тюменской области) цены продолжили расти и в январе, а снижаться начали только в феврале — марте.

Весь I квартал количество сделок на первичном рынке росло. Уже в марте количество выдач (27 тыс.) существенно превысило показатели второго полугодия 2022 года (до 18 тыс., исключая ажиотажный декабрь). Во II квартале количество выдач продолжало оставаться высоким (выше 25 тыс.).

Резкий рост ипотеки привёл к колебаниям цен в большинстве регионов — лидеров по спросу. Так, в Санкт-Петербурге, Московской области, Краснодарском крае, Тюменской области в апреле цены изменились сразу на 2% (по отношению к марту). И вплоть до июня стоимость продолжает колебаться в поисках нового равновесия.

Июнь 2023 года: цены на первичном рынке выросли на 1,3%

В июне стоимость первичного жилья в большинстве крупнейших регионов пошла на повышение. Так, в Московской области, Москве, Краснодарском крае, Санкт-Петербурге и Челябинской области прирост составил 1–2%. По этому показателю лидирует Республика Татарстан (+9%).

Первичный рынок. Медианная стоимость квадратного метра по ипотечным сделкам Сбера (отношение стоимости объекта недвижимости к его общей площади). Приведены данные по крупнейшим регионам РФ и по регионам, входящим в топ-10 по количеству выдач в июне. Изменение стоимости квадратного метра (%) по отношению к стоимости в мае 2023 года обозначено цифрами у основания столбцов (снижение стоимости обозначено зелёным, повышение — красным)Фото: Домклик Сбера

На стоимость первичной недвижимости больше всего повлияли два фактора. Во-первых, начинает сказываться рост объёма инвестиций в недвижимость на фоне ослабления курса национальной валюты. Во-вторых, часть продавцов пошли на повышение цен из-за заявлений о скором прекращении действия льготных программ. В июне несколько изданий заявили о том, что лимиты по льготной ипотеке почти исчерпаны и что льготные ипотечные программы могут завершиться уже этой осенью.

Карта изменений цен на вторичку с начала 2023 года

Изменение медианной стоимости квадратного метра (%) с начала 2023 года. Данные по ипотечным сделкам Сбера на вторичном рынке. В исследовании рассматривались регионы с достаточным количеством ипотечных сделок Сбера для анализа (не менее 50), поэтому некоторых субъектов нет на картеФото: Домклик Сбера

Ситуация на рынке готового жилья схожа с рынком новостроек: согласно данным о заключённых ипотечных сделках Сбера, в июне в большинстве регионов РФ стоимость квадратного метра также превысила значения января. Наибольший прирост был отмечен в Омской (+11%), Волгоградской (+10%) и Челябинской областях (+9%). Из городов-миллионников снижение зафиксировано в Свердловской области (-4,6%) и Санкт-Петербурге (-0,9%).

Динамика стоимости квартир на вторичном рынке на примере пяти регионов, лидирующих по количеству выдач в первом полугодииФото: Домклик Сбера

Декабрьский ажиотаж на рынке первичного жилья по поводу возможной отмены льготной ипотеки обострил конкуренцию за покупателей между рынками новостроек и готового жилья. В итоге в ноябре — декабре 2022 года стоимость вторичных квартир в большинстве субъектов РФ снизилась. Наиболее ярко борьба за покупателей проявилась в крупнейших регионах, таких как Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Тюменская область, где стоимость квадратного метра снизилась на 2–4%.

В начале 2023 года в Москве и Московской области тренд на снижение сохранился. Причина заключалась в новом всплеске интереса населения к другим категориям жилья (первичная недвижимость, ИЖС) и, как следствие, в высокой степени неопределённости.

Однако растущий спрос на ипотеку в целом и вторичное жильё в частности изменил поведение продавцов: с марта в крупнейших регионах цены на «вторичку» умеренно растут. С марта по июнь увеличение стоимости составило 2–3% в Москве, Московской и Тюменской областях.

Июнь 2023 года: рост цен на 2,4% на вторичном рынке

Вторичный рынок. Медианная стоимость квадратного метра по ипотечным сделкам Сбера (отношение стоимости объекта недвижимости к его общей площади). Приведены данные по крупнейшим регионам РФ и по регионам, входящим в топ-10 по количеству выдач в июне. Изменение стоимости квадратного метра (%) по отношению к стоимости в мае 2023 обозначено цифрами у основания столбцов (снижение стоимости обозначено зелёным, повышение — красным)Фото: Домклик Сбера

В июне вторичное жильё подорожало практически во всех крупнейших регионах РФ. Медианная стоимость по стране увеличилась сразу на 2,4% (наибольший прирост с сентября 2022 года). Исключение составил лишь Санкт-Петербург, где цены снизились на 1%.

По мнению аналитиков Домклик, столь значительное и однородное повышение стоимости вызвано ростом спроса на вторичном рынке. Эксперты связывают этот всплеск покупательской активности с возможным увеличением ключевой ставки ЦБ (которое в итоге и произошло 21 июля). Важным сигналом в пользу скорого подъёма ставки послужил устойчивый рост доходности ОФЗ (на длинные сроки, более пяти лет): только за июнь прирост составил 0,2%. Кроме того, многие заёмщики переключились на вторичный рынок в связи с отменой околонулевой ипотеки весной этого года.